Tema 3 Obligaciones Del Comprador y del vendedor
TEMA3: OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Y DEL VENDEDOR
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Objetivo 1. CONOCER LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
Objetivo 2. EXAMINAR SOBRE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
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Obligaciones del Comprador: Las del comprador son:
- pagar el precio y
- recibir la cosa.
- · El pago del precio es algo consustancial a la obligación del vendedor de entregar la cosa. Es donde nace el carácter sinalagmático o recíproco del contrato de compraventa.
- · El deber de recepción de la cosa vendida es básico para que el vendedor no esté en manos del comprador para incurrir en mora.
- Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado. Recibir la cosa comprada.
El Precio En la venta es un elemento esencial especialísimo para la existencia de la venta, sino existe el precio en la venta no existe el contrato como tal. El precio debe tener por objeto el pago de una suma de dinero, es decir, un capital pagadero en forma pura y simple (contrato) o a término (cuotas) o un pago total diferido, pero también el precio puede consistir en una renta, ejemplo: el pago de una venta vitalicia.
Las obligaciones del vendedor:
- · La obligación de conservar la cosa hasta la entrega o puesta a disposición es fundamental en el contrato puesto que, como ya hemos dicho, el contrato es consensual, y normalmente nace antes de que la entrega y el pago tengan lugar. Ello significa que el vendedor debe guardar y custodiar la cosa vendida en términos de que no se deteriore ni pierda valor hasta que se produzca la entrega.
- · La obligación de entregar la cosa es lo que realmente sustenta el negocio jurídico. Donde reside el carácter recíproco del contrato es en esta obligación. El vendedor tendrá derecho en principio a recibir el pago, como contraprestación, cuando y en la medida de que se produzca esa entrega.
- · La tercera obligación principal es la de responder por los vicios ocultos y por el legítimo uso de la posesión legal y pacífica de la cosa.
- Transmitir la propiedad o título de derecho.
- Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
- Entregar la cosa. Garantizar al adquiriente una posesión útil.
- Garantizar al comprador una posesión pacífica. Responder a la evicción.
- Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga la cosa.
LA EVICCIÓN
La evicción es una situación jurídica que se caracteriza por la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, a virtud de una sentencia judicial o administrativa, "esta puede ser derivada de una acción reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegados por terceros cuya causas son anteriores al título de adquisición del primero.
ELEMENTOS DE LA EVICCIÓN
A) hay una persona que a titulo oneroso adquiere una cosa de otra persona.
B) que es privado de todo o parte de ella.
C) por sentencia judicial que cause ejecutoria.
D) mediante la acción ejercitada en su contra por un tercero, en razón de tener un derecho sobre la misma cosa, anterior a la adquisición.
EL SANEAMIENTO
Es la necesidad de reparar los daños y perjuicios causados al adquiriente de la cosa, cuando es privado en juicio de evicción. También cuando pide la cosa por vicios ocultos.
SANEAMIENTO EVICCION
El artículo 1.504 del Código Civil establece que “aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato”.
Consecuencias:
Conforme a la norma transcrita, el hecho generador de la obligación de saneamiento que corresponde al vendedor es la evicción, es decir, la perturbación de derecho que prive al comprador del todo o parte de la cosa vendida, en virtud de una causa anterior a la adquisición del bien.
Conforme a la norma transcrita, el hecho generador de la obligación de saneamiento que corresponde al vendedor es la evicción, es decir, la perturbación de derecho que prive al comprador del todo o parte de la cosa vendida, en virtud de una causa anterior a la adquisición del bien.
Consumada la evicción deben concurrir los siguientes requisitos:
1) Que se ha impedido entrar en posesión o que se le ha privado de ella.
2) Que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero.
3) Que dicho derecho correspondía al tercero.
4) Que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto.
5) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta.
6) Que la privación se haya establecido mediante una sentencia firme.
La manera más evidente de comprobar esto es producir una sentencia pasada por autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero.
La manera más evidente de comprobar esto es producir una sentencia pasada por autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero.
La concurrencia de tales requisitos tiene como propósito demostrar, que el vendedor es responsable por la perturbación de derecho causada al comprador, pues la exigencia de una sentencia definitiva que establezca que un tercero tiene un derecho preferente o uno mejor que el que ostenta el adquirente del bien, implica que ya ha ocurrido la privación total o parcial del derecho sobre la cosa vendida, por una causa anterior a la celebración del negocio jurídico.
Del análisis del artículo 1504 del Código Civil
Se desprende que aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.
Así tenemos, que el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido; el saneamiento comprende 2 obligaciones:
Garantizar la posesión pacífica, es decir, el saneamiento o garantía en caso de evicción o contra la evicción y garantizar la posesión útil, vale decir, saneamiento o garantía por defectos o vicios ocultos
El saneamiento en caso de evicción, es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.
En este sentido, el saneamiento en caso de evicción, se define como la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido y ella comprende 3 obligaciones para el vendedor, como son:
1) La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador;
2) La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros;
3) La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción.
La evicción, no radica sólo en la circunstancia de que el adquiriente de una cosa se ve privado del todo o parte de la misma. Ello no es más que una de las condiciones para la procedencia de la evicción, pues tal requisito debe concurrir además con la circunstancia de que la privación del todo o parte de la cosa provenga de una causa anterior al contrato y con la circunstancia de que el adquiriente se viere privado de la cosa mediante sentencia firme.
La evicción, no radica sólo en la circunstancia de que el adquiriente de una cosa se ve privado del todo o parte de la misma. Ello no es más que una de las condiciones para la procedencia de la evicción, pues tal requisito debe concurrir además con la circunstancia de que la privación del todo o parte de la cosa provenga de una causa anterior al contrato y con la circunstancia de que el adquiriente se viere privado de la cosa mediante sentencia firme.
Vicios Ocultos
Del Saneamiento por los Vicios o Defectos Ocultos de la Cosa Vendida
Artículo 1.518
El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que le hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.
Artículo 1.518
El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que le hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.
El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
El comprador podrá optar por desistir del contrato, abonándosele los gastos que pago, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Además, si el vendedor conocía los vicios y no se los comunicó al comprador, podrá este pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión.
Si la cosa vendida con algún vicio oculto se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá este reclamar el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse más daños y perjuicios si el vendedor obró de mala fe.
Estas acciones se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
Ley prohíbe la acción deducida por los demandantes; que al pretender los demandantes el pago de los vicios ocultos y no la reducción del precio de venta han ejercido la acción de saneamiento por una causal no admitida por el Artículo 1.521 del Código Civil
El Artículo 1.518 del Código Civil consagra lo siguiente: 'El vendedor está obligado al Saneamiento de la cosa vendida por los vicios ocultos o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor'.
Por su parte el Artículo 1.521 del Código Civil dispone lo siguiente:
En los casos de los Artículos 1.518 y 1.520, el comprador puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose restituir parte del precio que se determine por expertos'.
Y el Artículo 1.520 del Código Civil sanciona lo siguiente:
'Es responsable el vendedor por los vicios ocultos, aunque él no los conociera, a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al saneamiento'.
Entonces, para que se trate de la acción quanti minoris se requiere lo siguiente:
1) Que se alegue la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida que la haga impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no lo habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.
2) Que los vicios sean desconocidos por el comprador en el momento de la venta.
3) Que se decida retener la cosa, haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos.
Por su parte, Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, Vicios ocultos. Son los defectos internos de la cosa, de difícil percepción, anteriores a su adquisición. Saneamiento por vicios ocultos. Consiste en la obligación de pagar al adquiriente la indemnización.
Características de los Vicios Ocultos
1) El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida.
2) Si la hacen impropio el uso a que se la destina.
3) Los Vicios Ocultos que se han conocido por el comprador.
4) Lo adquirido por menos precio que el de la venta inicial.
5) Comprador, podrá pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión de la compra, ante inspección de un perito experto que califique el vicio oculto.
6) Si la cosa vendida con algún vicio oculto se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá este reclamar el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse más daños y perjuicios si el vendedor obró de mala fe.
Obligaciones Traslativas
Por su parte, Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 127, define la venta como:
“Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero;
Características Obligaciones Traslativas
1) Es un contrato bilateral.
2) Es un contrato consensual.
3) Es un contrato oneroso.
4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.
5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido.
6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
Efectos de obligaciones traslativas a título oneroso
Desde nuestro criterio la evicción es una garantía que funciona en todos los contratos traslativos a titulo oneroso y también en la donación gratuita cuando fuese hecha de mala fe, sabiendo el donante que la cosa era ajena; funciona también en todas la donaciones onerosas, con cargo y remuneratorias, y también cuando se pacta la responsabilidad.
Es un efecto natural de los contratos y al no comprometer el orden público, las partes podrán aumentar, disminuir o suprimir la obligación que nace de la evicción. Pero tiene lugar aunque en los actos en que se transmiten los derechos, no se hubiere convención alguna sobre ella.
COMO FUNCIONA
En defensa en juicio. Citación de Evicción: el enajenante debe acudir en defensa del adquiriente, cuando este fuere turbado judicialmente en el derecho adquirido (obligación de hacer). Debe ser un reclamo judicial, promovido por el tercero, titular del supuesto mejor derecho sobre la cosa transmitida. Es el adquirente el que tiene la carga de llamar en causa al enajenante, caso contrario las consecuencias caerían sobre él. La derrota del adquiriente desencadena la obligación de indemnizar.
Indemnización: La segunda obligación positiva para el enajenante es la de reparar el daño resultante de la evicción consumada. Esta obligación varía según la evicción sea total o parcial, según la extensión y la intensidad de la turbación. Es una obligación divisible, y debe satisfacerse en dinero los daños ocasionados.
La cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso de evicción, podía variar del simple al cuádruplo, pero generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano consideró la obligación de sanear como un elemento de la compraventa que operaba aun cuando no hubiera pacto. La regulación de las obligaciones de saneamiento no es uniforme en la legislación comparada.
Debemos de saber que en el caso de la evicción, la indemnización varia si el que enajeno procedió de buena o de mala fe:
A) el que enajena procede de buena fe estará obligado a entregar al que sufrió la evicción:
1. el precio integro que recibió por la cosa.
2. los gastos causados por el contrato, que podrían ser o no notariales, cuando fueren satisfechos por el adquiriente.
3. los gastos causados al adquiriente en el juicio de evicción y en el saneamiento, si hubiere necesidad de entablar este.
4. el valor de las mejoras útiles y necesarias que haya realizado el adquiriente, siempre que en la sentencia no se condene al tercero, que es el que ejercito la acción de evicción contra el comprador y que obtuvo sentencia favorable.
B) si el que enajena procede de mala fe.- tendrá la obligación que señalamos en el aportado anterior, con los siguientes agravantes:
1. devolverá, a elección del adquiriente, el precio que tenia la cosa en la fecha de adquisición o en el que tenga cuando sufra la evicción. Esto de que entre una fecha y otra pudo haber subido la cosa de valor.
2. pagara, además, las mejoras voluntarias y de mero placer que haya realizado el adquiriente en la cosa.
3. pagara el adquiriente, además, los daños y perjuicios.
C) el que enajena es e mala fe.- al juicio de evicción, cuando no sale sin justa causa, en tiempo hábil para contestar el traslado de la demanda, si no rinde prueba alguna, si no alega, queda obligado al saneamiento en los términos establecidos. Y apegado a la ley.
EJEMPLOS
De saneamiento por evicción y por vicios ocultos, para poder entender más y mejor el tema. El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa objeto de la venta, para ello deberá:
*Garantizar la posesión legal y pacífica de lo vendido (saneamiento por evicción)
*Responder de los vicios o defectos ocultos que tuviere (saneamiento por vicios ocultos)
En el caso de fincas, si esta estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura o contrato, con alguna carga o servidumbre "no aparente", de tal forma que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. La solicitud de cualquiera de estas acciones debe hacerse en el plazo de un año. Pasado este, sólo podrá solicitar la indemnización en el plazo de un año desde que se descubriera la carga o servidumbre